مسکن یکی از مسائل حاد در کشورهای در حال توسعه از جمله ایران است. فقدان منابع کافی، ضعف مدیریت اقتصادی، نداشتن برنامه ریزی جامع مسکن و سایر نارسایی هایی که در زیر ساخت های اقتصادی کشورهای در حال توسعه وجود دارد از یک سو و افزایش شتابان جمعیت شهر نشینی از سوی دیگر، تأمین سرپناه در این کشورها را به مشکلی چند بعدی تبدیل کرده است.
یک باب منزل مسکونی مهمترین دارایی است که هر خانوار در طول حیات خود آن را مالک می شود و فقط پس از حصول اطمینان از تملک آن است که فرآیند توزیع مازاد پس انداز هر خانوار در سایر بازارها (اعم از بازار پول یا سرمایه) ماهیتی وجودی می یابند. دلایل رشد بهای مسکن تهران را مخصوصاً در ماه های اخیر می توان چنین برشمرد؛ افزایش قیمت آهن، سیمان، تراکم، خواب سرمایه، جو روانی و مهاجرتها و موالید.
در واقع مدیریت کلان مسکن تلفیق مناسبی با برنامه ریزی شهری نداشته و این امر باعث شده تا سیاست گذاری مسکن و توسعه شهری ارتباط سازمانی پیدا نکنند.
حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار آپارتمان خالی از سکنه در تهران وجود دارد که این مورد نیز در گرانی مسکن پایتخت تأثیر گذار بوده است. توقف ساخت وسازها نیز در چند سال اخیر قدرت خرید و اجاره مسکن برای حقوق بگیران را تا ۳۰ درصد کاهش داده است.
بر اساس گزارش سازمان مدیریت و برنامه ریزی ساخت و ساز مسکن در تهران در سال ۱۳۸۲ حدود ۴۷ درصد در مقایسه با سال قبل از آن کاهش یافته است. بنابراین کمبود همین ساخت و سازها در تهران که جمعیت آن هم به واسطه زاد و ولد و هم از طریق مهاجرتهای داخلی رو به فزونی می رود مشکلی بس بزرگ است.
بدون شک نیاز به مسکن زمانی به یک تقاضای واقعی تبدیل می شود که امکان تدارک پول یا سرمایه برای خرید خانه مهیا باشد. به طور معمول منابع مالی خرید مسکن شامل پس انداز شخصی، فروش دارایی و وامهای بانکی یا خانوادگی می شود که در این میان سهم پس انداز شخصی با توجه به درآمد و هزینه خانوار مشخص می شود و فروش دارایی و وامهای خانوادگی ارقام نامشخصی است.
اما سهم وامها و اعتبارات بانکی رقم شفافی است که با توجه به قیمت هر واحد ساختمان متعارف قابل محاسبه است. حال چنانچه یک واحد مسکونی ۷۵ متری را حداقل متراژ قابل دفاع فرض کنیم و قیمت هر متر مربع را به طور متوسط در تهران با توجه به شاخص تورم در بخش مسکن و سالانه آماری کشور ۸۰۰ هزار تومان در نظر بگیریم آنگاه سهم وام بانکی ۱۰ میلیونی در حدود ۱۵ درصد و وام ۱۸ میلیونی در حدود ۳۰ درصد توان مالی متقاضی را تشکیل می دهد.
طبق گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران شاخص بهای مسکن بر اساس قیمت های سال ۱۳۷۶ در استان تهران ۸/۲۲۸ است یعنی در طول فاصله چهار ساله به طور متوسط قیمت واحد های مسکونی در تهران به بیش از دو برابر افزایش یافته است. شرایط امروز نشان می دهد که ابزار استفاده شده برای اعطاء تجهیزات منابع مالی در کشورها محدود بوده و از میان همه روشهای رایج دولتی ترین روشها انتخاب شده است.
به علاوه روش اعطای تسهیلات بانکی به کمک سپرده های مردم به مدت شش ماهه و یک ساله موجب شده نه فقط افزایش سقف وام بانکی تأثیر بسزایی در افزایش قدرت خرید مردم نداشته باشد بلکه نیاز انبوه سازان و تولید کنندگان مسکن را نیز برآورده نساخته است.
قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به ویژه تهران ۱۰ تا ۱۵ برابر درآمد سالیانه یک خانوار است در حالی که این رقم در کشورهای پیشرفته در حدود ۳ برابر درآمد سالیانه است. در مجموع بازار مسکن از دو بخش تقاضا و عرضه مصرفی و سوء استفاده برخی افراد از بازار روبه روست. متغیرهای تأثیر گذار بر مسکن پایتخت هم از نوع کمی هستند و هم از نوع کیفی.
متغیرهای کمی عبارتند از؛
۱) نوسان در قیمت ها(تورم)
۲) کشش تقاضا برای مسکن نسبت به سایر کالاها
۳) استهلاک
۴) مالیات بر املاک و هزینه های اجرایی
۵) نوسان بازار ارز
۶) نقدینگی و درآمد خانوار
۷) اعتبارات بانکی، وام مسکن و نحوه پرداخت بهره بانکی.
متغیرهای کیفی یا کلان عبارتند از؛
۱) تغییرات جمعیت ناشی از نرخ زاد و ولد و مهاجرت
۲) امنیت سرمایه گذاری
۳) امنیت شغلی
۴) سیاست های دولت در بازار مسکن
۵) توزیع اطلاعات
۶) کیفیت مکان و ساخت مسکن
حل ریشه ای مشکل مسکن پایتخت در واقع با انبوه سازی میسر است که دولت با اختصاص وامهای بلند مدت، بهره کم و متناسب با وضع اقتصاد و سبد خانوار بایستی در این بخش سرمایه گذاری کند زیرا که در کشورهای مدرن و پیشرفته ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن به متقاضیان به صورت وام بانکی آن هم با بهره کم توسط دولت پرداخت می گردد و اگر ما نیز بخواهیم ایران را در ردیف کشورهای پیشرفته در امر مسکن ببینیم بایستی این امر تحقق یابد.
عوامل راهگشا در امر بازار مسکن در تهران و شهرهای بزرگ توسط دولت
۱) اعطای تسهیلات بلند مدت به خریداران و عرضه کنندگان خانه های کوچک
۲) دخالت مستقیم دولت در امر مسکن
۳) اعطای تسهیلات دولتی به خریداران و سازندگان واحدهای مسکونی کوچک که البته این روش بار سنگین مالی زیادی برای دولت به همراه دارد
۴) پوشش ریسک سرمایه گذاری و پس انداز در بخش مسکن که شامل:
ـ تأسیس صندوق سرمایه گذاری و مشارکت دولت و تشکل های حرفه ای در بخش مسکن
ـ فروش اوراق مشارکت برای صندوق های سرمایه گذاری
۵) روش پلکانی برای محاسبه اقساط ماهانه
۶) روش اعطای مرحله ای تسهیلات
مفاد طرح جامع مسکن در دولت نهم
طرح جامعی که از سوی وزارت مسکن و شهرسازی وقت در دستور کار قرار گرفته است بر ۹ محور استوار است؛ تأمین مسکن کم درآمدها، مقاوم سازی ساختمان های موجود، تأمین مسکن روستایی، برنامه گسترش و بهبود نظام مالی تأمین مسکن، تنظیم بازار زمین شهری، ارتقای صنعت ساختمان، نوسازی و بازسازی بافت فرسوده، حاشیه نشینی و سکونتگاه های فرودست، مدیریت بخش مسکن با توجه به اینکه شعار ( دولت نهم برنامه ریزی دقیق و علمی، ضرورت اجرای عدالت و ساختن کشور ) است و با عنایت به اینکه بنیان برنامه های پنج ساله آینده کشور را دو محور اساسی یعنی تأمین مسکن اقشار کم درآمد و ارتقای صنعت ساختمان تشکیل می دهد لذا دولت نهم باید در صدد باشد تا کارآیی وام مسکن را افرایش دهد زیرا بخش مسکن در دهه اخیر ۵ تا ۷ درصد از تولید ملی، بیش از ۳۰ درصد از سرمایه گذاری و ۱۰ تا ۱۲ درصد از کل اشتغال کشور را به خود اختصاص داده است و پس از فعالیت های خدمات دولتی بالاترین میزان اشتغال زایی را در بین فعالیت های اقتصادی داشته است لذا وزارت مسکن و شهرسازی بایستی نهایت دقت را در اجرای طرح جامع مسکن داشته باشد تا بتواند آن را به مرحله اجرا بگذارد چرا که این معضل همیشگی یعنی نبود مسکن و گرانی آن چه از حیث خرید و چه اجاره در تهران بزرگ و دیگر شهرهای کشور دچار کاهش قابل ملاحظه ای شود اگر چه که در زمینه اجرا و عملی شدن به قول شاعر حکایت همچنان باقیست...
رحمت ا... تسبیحی نشتیفانی – کارشناس برنامه ریزی شهری – روزنامه کارگزاران
